Ketenintegratie deel 2: De aannemer

Wat zijn de voor- en nadelen voor de aannemer bij ketenintegratie/bouwteam/BIM? Naast de zelfde voordelen als de architect: kennis winnen en daarmee het personeel opleiden en dit kunnen toepassen bij andere projecten, is juist de invloed die de aannemer kan uitoefenen een groot gewin voor zichzelf en de opdrachtgever.

Eigen details en werkwijze

Door mee te ontwerpen (engineering) kan de aannemer zijn details en werkwijze integreren in het ontwerp. Hiermee voorkom je fouten en vertraging op de bouw omdat het personeel van de aannemer bekend is met deze details. Dit werkt dus ook voordelig in de bouwtijd, wat weer een kostenvoordeel oplevert. Het toepassen van standaard details van de aannemer wordt enorm onderschat, hier valt veel winst te behalen. Er is niets zo kostbaar dan een timmerman die niet weet wat die  moet doen. Die houdt namelijk zichzelf, de uitvoerder, de architect en misschien ook nog de constructeur van zijn werk af wanneer ze vragen hebben: dat zijn dure uren voor de opdrachtgever (lees verliesuren voor de genoemde partijen, die zij wel of niet in hun aanbieding meenemen.)

Fouten goedpraten
Je voorkomt bouwfouten door vroegtijdig communiceren, dit geldt voor zowel de aannemer als de installateurs die bij het DO betrokken worden. In de praktijk worden bij aanbestedingen bouwfouten vaak doorgeschoven naar de onderaannemers, waardoor het financieel verlies van de aannemer gering blijft. Dit is natuurlijk niet wenselijk, maar puur financieel gezien zou je de som kunnen maken: is het duurder om in de voorbereiding mensen op het project te zetten of de bouwfouten op de bouw? Sterker nog, vaak worden ze nog "goed gepraat" richting de opdrachtgever. Praktijk is daardoor dat de faalkosten percentages die vaak wordt geroepen (5-10%) maar voor een klein deel bij de hoofdaannemer terecht komt en die neemt dit dan voor lief.

Dit is natuurlijk complete waanzin en kortzichtig, maar het is helaas een gevolg van het huidige aanbesteden waar de aannemers, onderaannemers en adviseurs projecten ver onder de werkelijke kosten "moeten" aannemen om überhaupt nog werk binnen te krijgen. Dit is natuurlijk geen juiste manier van werken, in het laatste deel: Klantgericht bouwen, kom ik dan ook terug op hoe het wel zou moeten.

Voorkom fouten al in de ontwerpfase
Deze site verwijst naar een onderzoek dat stelt dat meer dan de helft van de bouwfouten in het ontwerp worden gemaakt - dit vraagt naar meer praktische en brede kennis in de (definitieve) ontwerpfase. Het samenwerken van deze partijen en het daardoor voorkomen van dergelijke fouten is dus cruciaal, zie mijn eerdere blog waar ik stel dat de kennis in het voortraject (architect) niet juist wordt verdeeld. De mensen met de minste opleiding moeten het uiteindelijk maken; dit wordt vaak voor lief genomen met complexe ontwerpen/details.

Dalende bouwsom door transparantie
Nadeel voor een aannemer in een dergelijke open structuur is de open structuur zelf. Menig aannemers halen winst door onderaannemers onder druk te zetten en alleen de aannemer zelf ziet het inkoop-voordeel bij materiaal (soms wel 30% van wat jij en ik betalen). De aannemer zal hier transparanter mee om moeten gaan. Dit voordeel zou eigenlijk naar de opdrachtgever moeten gaan, waardoor de bouwsom wordt verminderd wordt en in het grote geheel bouwen goedkoper wordt. Een aannemer kan nog steeds gezond opereren met een transparante winstmarge en AK-dekking. Dit zou voor veel MKB bedrijven een cultuurslag zijn, maar eentje die onvermijdelijk is.

In het 3e deel: De klant staat centraal in dit alles. Wat betekenen dergelijke aanbestedingen voor een opdrachtgever?

De bouw moet geduld hebben

De bouw moet geduld hebben, dat zegt minister Blok van Wonen.

De woningbouw staat voor twee moeilijke jaren, maar daarna breken betere tijden aan. De bouw is belangrijk voor de Nederlandse economie. Tegelijkertijd is het niet zo dat je tegen de conjunctuur in kan roeien door de bouw te stimuleren. De suggestie wordt wel eens gedaan. Dat zal je echt niet lukken. 

Een paar interessante punten in deze quote van de minister, hieronder mijn bescheiden mening.

• 2 jaar is nog heel lang, als je nu de cijfers ziet van de aantal ontslagen in de sector is het akelig en dit wordt alleen nog maar erger. Er gaan nog heel veel ontslagen vallen het komende jaar. Wat daarmee ook gebeurd is dat deze werkloze in andere sectoren gaan werken omdat ze het niet zien zitten in de bouw. Een groot gedeelte van deze mensen ben je dus kwijt en komen straks niet meer terug als je ze nodig hebt. Je weet nu dus al dat je over een paar jaar een probleem hebt in de arbeidsmarkt. Maar is dit een reden om nu hier specifiek geld in te stoppen? Een deeltijd WW weer in te stellen om de kennis binnenboord te houden? Lijkt mij ook niet ideaal.
• Ik ben het met de minister eens dat het niet zinvol is om specifiek te bouw te subsidiëren. De 6% BTW regeling enkele jaren geleden was leuk voor de kleine bedrijven die hiermee nog wat verbouwingen konden uitvoeren, maar niet meer dan dat. Het was een dure uitstel van executie die kortzichtig is en tegen de markt in gaat. Subsidies gaan (bijna) altijd tegen de markt in, anders waren ze niet nodig.
• Wat dan wel? Hier wordt het misschien te politiek, maar ik ben van mening dat de regering juist moet investeren en minder regels moet opstellen welke de woning/vastgoedmarkt stagneert. Sterker nog, welke alle markten laat stagneren. Welke regels dan?
• Denk aan scherpere banken regels, waardoor zij minder snel investeren. Het bank-bashen moet stoppen. Ze waren fout, zand erover en weer vooruit. Maak van een uitzondering geen regel.
• Het is nu haast onmogelijk voor starters om een woning te kopen omdat de hypotheek regels maar worden aangescherpt.
• Mensen die ongeveer 10 jaar geleden een woning hebben gekocht en nu een andere hypotheek moeten afsluiten gaan er enorm (soms 30% netto) op achteruit en hebben direct een rest schuld. Deze zullen dus ook niet meer snel verhuizen.
• De nog goed te keuren/aan te passen regeling dat sociale huurwoningen niet meer dan 4,5 % van de WOZ waarde mogen kosten voor de huurder en de daarbij komende belasting voor verhuurders van totaal 2 miljard over de komende jaren zijn allemaal voorbeelden van nog meer regels waar de markt niet op zitten te wachten.
• Investereerders kopen hierdoor geen panden meer en daardoor kan de bouw niet beginnen. Het geloof dat een pand een goede, stabiele investering is wordt steeds minder. Dit is echter wel nodig om de utiliteitsbouw en ook de appartementen bouw te handhaven.

De oplossing: Banen creëren, in welke vorm dan ook, laat de banken maar weer lekker los (of je dat nu doet of over 5 jaar, het zal toch weer gebeuren) en laat vooral de markt zijn werk doen. Dit kan alleen met minder regels en niet met meer regels.

Ketenintegratie deel 1: de architect

Een veel besproken item in de bouwwereld, hier is mijn kijk er op vanuit mijn werkervaring bij de architect en de aannemer. In het eerste deel behandel ik de kant welke ik vanuit de architect zie. Altijd in het achterhoofd hebbende: wat betekent dit voor de klant, want deze staat centraal.

De architect:
Zoals ik al eerder heb geblogt zou het voor de architect een ideale situatie moeten zijn, echter merk ik dat sommige architecten zich niet prettig voelen bij aan- en opmerkingen vanuit de aannemer, installateurs en overige adviseurs. Juist de kennis vanuit deze partijen sluit perfect aan bij de kennis van de architect, welke voornamelijk bestaat uit indeling structuur, overzicht (zowel binnen als buiten) en regelgeving. Voeg daar dus installatie kennis, constructie kennis en uitvoering kennis bij en je hebt de perfecte combinatie.
Door als deze kennis samen te voegen zal de architect zelf enorm veel leren en gaat het proces van het utlieme ontwerp steeds sneller.

Groot voordeel:
Minder bouwfouten, maar vooral minder discussie tijdens de bouwfase. Dit is het grootste onderschat probleem van het bouwproces (naast klantgerichtheid, maar dat is voor een andere keer). De tijd die alle partijen en vooral de opdrachtgever kwijt is tijdens het proces om problemen op te lossen kan drastisch naar beneden met een goede voorbereiding. Logischer wijze gaat er dan meer tijd in de voorbereiding zitten, dus je kan je afvragen of het financieel gezien een verschil maakt. Hier kom ik op terug in deel 2; de aannemer.

De opdrachtgever heeft hier toch voordelen bij, en wel hier om:

• De vragen die er komen zijn completer en kunnen worden beantwoord als "totaalpakket". Dat wil zeggen dat alle partijen een aandeel hebben in de vraag en het antwoord.

Hierdoor zullen er per definitie minder vragen komen en is het dus minderwerk voor de bouwpartijen om tot een goed definitief ontwerp (DO) te komen.

De tijd die een opdrachtgever kwijt is tijdens het traditioneel bouwen (aanbesteden) is vele malen groter, wat de opdrachtgever een hoop energie en geld kost en bovenalles veel frustraties oplevert.

De architect is de spil in dit alles, aangezien hij alle vragen en antwoorden verwerkt in de DO tekening. Door een open samenwerking onstaat er automatisch meer begrip en hoeft de architect niet bang te zijn om grip op de architectuur te verliezen. Natuurlijk is dit afhankelijk van de personen waarmee je om tafel zit en dit is dan de volgende uitdaging: zoek een goed team en ga hiermee verder. Je kan dit BIM noemen, je kan dit LEAN noemen, echter dit is "gewoon goed samenwerken".

Dit zal, in mijn bescheiden mening, de toekomst zijn van de bouwwereld. Zelf met aanbestedingen kan je in een team verband doen, wat nu het Design en Build heet.

De volgende keer: de aannemer. Hoe kijkt hij tegen deze samenwerking aan en hoe kan deze zich opstellen voor een betere klantgerichtheid in dit proces.

Wat te doen..

Nu ik tijdelijk werkloos ben kan ik van alles gaan doen, maar wat?

1. Meer tijd met de kinderen doorbrengen.
Nu ik niet meer werk en de kinderen van de kinderopvang af zijn is er voor mij genoeg tijd om met ze op pad te gaan. Een rondje lopen naar het park, de speeltuin of even naar de stad. Misschien wel een trip naar de dierentuin. Daarnaast zijn de vriendinnetjes van Zoe Isobel woensdag en vrijdag ook thuis, dus kunnen ze thuis samen spelen i.p.v. bij Korein. De eerste 2 maanden is het echter nog uitloop bij Korein dus zal ik ze nog wel nu en dan brengen zodat ik meer tijd kan spenderen aan punt 2 t/m 6.

2. Solliciteren.
Natuurlijk prioriteit nr. 1 met stip. Door relaties te benaderen, op pad te gaan en met mensen te praten en het versturen van sollicitatie brieven zal ik er alles aan doen om weer een leuke baan te vinden. Op een gegeven moment komt er een kantelpunt waar je niet meer opzoek gaat naar een leuke baan, maar naar welke baan dan ook. Ik verwacht nu dat dit punt rond een maand of 4 zal zijn, maar dat moet de toekomst uitwijzen. Ik zal 12 maanden lang een WW-uitkering ontvangen, dus heb ik nog even de tijd om iets leuks te vinden. Leuk is misschien een raar woord, maar als je zonder plezier naar je werk gaat lijdt de kwaliteit van je werk er onder en dat brengt de rest van je "state of mind" ook naar beneden. Voor mij is het dus heel belangrijk om werk leuk te vinden zodat ik er vol voor kan gaan en dus is er een win-win situatie voor mij en mijn werkgever.

3. Dagboek bijhouden.
Misschien is het wel leuk en/of interessant om een dagboek bij te houden. Hiermee zou ik mijzelf kunnen motiveren om dingen te gaan doen en is het wellicht leuk om inzicht te krijgen wat het betekent om ongewild thuis te zitten. Ik heb een speciale blog opgezet waar je mijn dagelijkse bezigheden kan volgen!

4. Hotmail mailbox gaan opschonen.
2400 berichten in mijn Inbox en 2200 berichten in mijn outbox. Daar kunnen er heel veel van weg en de rest stop ik in mapjes.

5. Huishouden.
Waar er nu in het weekend de was (door Lisa) wordt gedaan en ik af en toe stofzuig en de vloer poets is er nu meer tijd om het e.e.a. schoon te houden..geen excuses meer. De voorjaars schoonmaak zal dit keer in januari plaatsvinden denk ik.

6. Stiekem een beetje uitrusten.
Als alle hierboven genoemde punten klaar zijn, is er misschien nog een beetje tijd over om uit te rusten. Dat zal een middag dutje kunnen zijn, een film kijken of lekker naar muziek luisteren. We zullen zien hoe het verloopt! Ik houd je op de hoogte d.m.v. mijn dagboek.

Iemand nog tips wat ik nog kan gaan doen? Ik hoor het graag!

Op naar de volgende!

Na een prachtig anderhalf jaar heel veel te hebben geleerd bij Driessen Bouw Asten is het al weer tijd om afscheid te nemen. Dit is nu mijn 2e ontslag in iets meer dan 2 jaar n.a.v. terugval van werk, de bouwsector is killing en de WW is geen pretje. Nadat mijn vorige werkgever, de architect, zijn projecten flink zag teruglopen ziet nu ook de bouwer de nabije toekomst minder positief in. De directe toekomst voorziet geen (grote) projecten waarin ik mijn rol als projectleider/coördinator kan vervullen en zal daarom wel eens een hele lange kerstvakantie tegemoet zien.

Ik heb zoveel geleerd in dit jaar bij Driessen Bouw en er met enorm veel plezier gewerkt. De werksfeer is optimaal waar collega’s positief kritisch en ondersteunend met elkaar omgaan. Iedereen heeft 1 doel: het bedrijf vooruit helpen, er zijn geen ego’s of mensen die zich beter voelen dan iemand anders. Zij waren leergierig naar mijn kennis en ik ben dat nog steeds naar die van hen. De praktische kennis die ik heb opgedaan is enorm, maar daar kan nog veel meer bij. Helaas houd het nu even op. 

Mijn kennis van begrotingen en uitvoering is enorm gegroeid en heeft een realisme van de bouw bijgebracht die je bij een architectenbureau niet leert. Dit smaakt naar meer. Ik ben blij om enkele grote projecten in goede banen te hebben geleid: een extern magazijn voor IKEA en een grote bedrijfshal met kantoor, beide in Eindhoven. Daarnaast heb ik nog kopers begeleid voor een nieuwbouw appartementen complex en heb ik voor diverse werken de inkoop en werkvoorbereiding gedaan.

De diversiteit was groot en dat sprak mij enorm aan. De kennis die ik heb vergaard van de bouw in de praktijk, samenwerkingen met onderaannemer, financiën, begrotingen, meerwerk enz. is het laatste jaar exponent veel gegroeid en zal ze altijd dankbaar blijven voor deze kans en het vertrouwen die ik heb gekregen om de projecten om mijn manier te mogen leiden.

Natuurlijk ging dit met vallen en opstaan en leren van je fouten, mede door de fijne collegialiteit is dat altijd streng maar positief gebeurt, dat zal mij het meeste bijblijven: een juiste manier van samenwerken en iedereen zijn kwaliteiten respecteren.

Nu ga ik hard op zoek naar iets nieuws, misschien binnen de bouw of iets heel anders. Ik zal daar zelf hard voor gaan werken, maar elke hulp is natuurlijk meegenomen. Het zou mooi zijn om via een relatie ergens binnen te komen zodat we direct weten wat we aan elkaar hebben. Een CV is zo zwart-wit en laat niet direct zien wie ik ben, hopelijk krijg ik de kans om mijn zegje te doen!

Bedankt Driessen Bouw Asten voor het mooie ander half jaar, en wie weet tot binnenkort!

Daan.
LinkedIn

LEAN bouwen? dat doen wel al...

Afgelopen week heb ik een seminaar bijgewoond over LEAN bouwen, ik wist van te voren niet echt wat het was maar het zou goed zijn voor de efficiency van het bouwproces. Ik, als efficiency-freak, wil dan graag even horen wat de experts te vertellen hebben.

De presentatie werd ingeleid door een spreker van SBR welke vertelde over de Japanse achtergronden van LEAN en dat Toyota hier groot mee is geworden. Toyota kwam op het idee om productie arbeiders en alle andere werknemers beter te betrekken bij het productieproces en manieren te zoeken om iedereen beter te motiveren wat moet lijden tot een efficiëntere manier van produceren = meer winst in Yen.

De eerste gastspreker, de eigenaar van een vloeren bedrijf, was in Japan geweest om dit te onderzoeken en kwam hervonden terug naar Nederland en gooide zijn kwakkelend bedrijf om naar een succes verhaal met Japanse invloeden zoals:

1.      Naam van de werknemer op de bedrijfskleding: hierdoor wordt je persoonlijker aangesproken en je bent tegelijk meer verantwoordelijk voor je eigen kleding. Dit zou motiverend werken voor de werknemer. De kleding wordt nu niet meer op het werk bezorgd, maar bij de werknemer thuis. Dit bespaart tijd op het kantoor en hierdoor creëer je een persoonlijkere band met het bedrijf.

2.      Over de balk structuur weg: afdeling verkoop, werkvoorbereiding en uitvoering moesten nu met elkaar werken in teamverband i.p.v. de order naar werkvoorbereiding geven samen met je verantwoordelijkheid van die zelfde order. Er werden teams gevormd zodat de communicatie tussen verkoop, werkvoorbereiding en uitvoering beter zo gaan lopen, wat moet leiden tot een betere oplevering.

3.      Meer overleg: Meer tijd in het voortraject stoppen zodat het in de uitvoering beter gaat. Overleg met elkaar wat de problemen/oplossingen zijn en ga voorbereid naar het werk. Betrek hier ook de uitvoerende mensen bij.

4.      Meer verantwoordelijkheid geven aan de werknemer: zelf zijn gereedschap laten uitzoeken en meenemen, meer dingen zien op het werk en elke dag opleveren. Met dingen zien wordt bedoelt het initiatief nemen om dingen direct aan te pakken om tot een beter resultaat voor de klant te komen. Met opleveren wordt gesuggereerd de ruimte elke dag netjes achterlaten zoals je dat zelf graag ook zou zien. Dit zal een betere werksfeer voor je zelf en de opdrachtgever moeten creëren.

Dit waren enkele kernen waar deze man over sprak welke uiteindelijk gericht waren op een meer tevreden klant, een gemotiveerde werknemer en dus meer winst voor het bedrijf. Sommige kenmerken, waaronder verantwoordelijkheid van de werknemer op de werkvloer spraken mij wel aan. Want een tevreden werknemer levert altijd beter werk dan iemand die niet gemotiveerd is. Daarnaast is het samenwerk tussen afdelingen een open deur waar wij (Driessen Bouw en misschien wel heel veel MKB bedrijven) van moeten leven. Een dergelijke “over de schutting” cultuur zie ik voor me in een groot bedrijf waar de ene manager de andere beoordeeld en er meer wordt overlegd over hoe we iets gaan doen (manager, stuurgroep, werkgroep enz. lagen boven lagen) dan dat er daadwerkelijk iets wordt uitgevoerd. Gelukkig zitten wij zo niet in mekaar, wij zijn kennelijk al LEAN in de organisatie, zonder dit LEAN te noemen.

De volgende spreker was de directeur van een groot en erg ervaren renovatie bedrijf, vooral werkzaam voor woningcorporaties. Voor hem was het een openbaring om met onderaannemers, of co-builders zoals dat tegenwoordig heet, de planning te overleggen en met elkaar af te spreken hoe we met elkaar omgaan in de uitvoering. Voor mij was het een openbaring dat een dergelijk bedrijf dit nu pas ziet. Is de cultuur in een klein bedrijf echt zo veel anders? Ik en wij bij Driessen Bouw doen altijd de planning overleggen met degene die het moet uitvoeren, hoe kan je anders een goede planning maken? Dat bedrijf maakte vroeger (nu nog steeds want dit was hun eerste project) planningen voor hun onderaannemers en bepaalde meteen hoeveel mensen die onderaannemer moest inzetten om hun planning te halen. Ik stond versteld van deze instelling, en het verbaasde me nog meer dat hij nu pas het licht had gezien door de verantwoordelijkheid van de haalbaarheid van de planning te leggen bij degene die het uitvoert.

Zijn wij een uitzondering of is dit de cultuur binnen grote bedrijven en zijn wij al “LEAN”? Onze interne communicatie op kantoor is constant, we overleggen de planning altijd met onderaannemers en stellen gezamenlijk deadlines. Iedereen is dan automatisch verantwoordelijk voor zijn eigen deadline om hij zelf aangegeven heeft hoelang ze nodig hebben. Er vinden regelmatig vergaderingen plaats om deze planning te bewaken en elkaar aan te sturen tijdens het bouwproces. Door vaak nog met vaste partners te werken, waar dat kan, maak je dit proces nog gemakkelijker en gaat de samenwerking prima. Gelukkig weten wij niet beter en doen we dit al lang, wij zijn dus een LEAN bedrijf zonder dat we dat wisten. Natuurlijk kan het bij ons ook beter en zullen we kijken hoe we nog beter kunnen communiceren intern en hoe we het personeel op de bouw beter kunnen motiveren en opleiden om nog efficiënter te werken. Zoals de spreker al zei, dit is een erg langdurig proces want mensen veranderen niet snel. Gelukkig kunnen we van elkaar blijven leren, zolang die wil er maar is komt dat wel goed.

De machines nemen over..

De laatste paar weken ben ik enkele keren het feit tegen gekomen van mensen die werden overruled door machines. Een geval vertelde mij: “dat kan ik niet van de offerte afhalen, dat zit zo in het systeem”. De andere zei: “ik hoeft enkel een paar parameters in te vullen de rest doet de computer, dus heb ik die fout niet gezien”. Twee duidelijke voorbeelden waar het systeem de persoon heeft overgenomen.

Het kan toch niet zo zijn dat wij als mensen het systeem niet meer kunnen beïnvloeden. Een (goed opgeleid) mens moet toch zelf kunnen beoordelen wat in die offerte komt te staan of een offerte dusdanig controleren dat het klopt wat er staat. Dat je dan nog fouten maakt, dat kan gebeuren, daar zijn we immers mensen voor, maar je bent tenminste verantwoordelijk voor die fouten. Nog belangrijker, je kan ze herstellen. In het eerste geval kon die persoon het niet eens herstellen en heb ik dus met pen dat bedrag van de offerte gestreept en mijn handtekening er onder gezet. Hopelijk kan zijn systeem verwerken dat de offerte prijs niet de opdrachtprijs is.

Het tweede voorbeeld wordt nu aangepast, er waren 2 waardes niet ingevuld “we hebben net een nieuw systeem, kennelijk snapt die het nog niet” kreeg ik te horen. Nee, kennelijk snap jij het nog niet! Je kan toch nooit vertrouwen dat een systeem jouw werk overneemt? Of ben ik nu zo wantrouwend? Alles wat ik verstuur lees ik minimaal 1 keer helemaal door. Contracten e.d. laat ik de secretaresse nogmaals doorlezen om de blindheid van je eigen geschrift te controleren. Dit kost dan misschien iets meer tijd dan meteen versturen, maar je weet ten minste wat je verzend en je staat daar achter.

Als we zo door gaan moeten we straks met computers gaan discussiëren of facturen, orders en offertes wel kloppen. Het systeem kan/mag toch nooit de persoon overrulen. Als wij als mensen niet meer weten wat we aan het doen zijn en alles aan de computer overlaten wordt je langzaam in een zwart gat gezogen met de tekst op je voorhoofd: “op het scherm staat het dat het goed is, dus is het goed.”

Laten we vooral waken voor onze verantwoordelijkheid en onze flexibiliteit die een systeem niet heeft. Zonder deze elementen verliezen we onze menselijkheid in het zaken doen en zullen niet alleen de Oost-Europeanen in de landbouw zitten, maar ook achter al onze pc’s. Hadden wij niet een kennis economie waar wij trost op waren?

Praktisch onderhoud

Het is vrijdagmiddag en de kids slapen, wachten op wat komen gaat. Ik kijk even terug wat ik de afgelopen week heb gedaan. Deze week ben ik begonnen met het maken van een onderhoudsplan/overzicht van een bedrijfspand met kantoor wat we binnenkort gaan opleveren. De eigenaar van het pand heeft een MJOB plan laten opstellen door een gerenommeerd bedrijf maar schrok zich enorm van de bedragen die daar uit voort kwamen. Ik zal trachten om vanuit het bouwbedrijf perspectief een onderhoudsbegroting op te stellen in combinatie met de uitvoering daarvan over 20/30 jaar. Ik zal het wiel niet opnieuw uitvinden, want een dergelijk plan is voor veel bedrijven standaard werk en het rolt zo uit de printer. Dat is nu precies waar ik het anders wil gaan doen.

Ik heb enkele plannen gezien als voorbeeld en het valt mij op dat er bedragen opgenomen worden voor onderdelen waarvan wij denken dat dit veel praktischer (lees, minder) kan. Denk aan bestrating, dakbedekking, schilderwerk enz.

Wie zijn wij om dergelijke ervaren bedrijven tegen te spreken? Het klinkt een beetje arrogant om te zeggen dat wij het beter kunnen, dus doe ik dat ook niet, maar ik hoop en denk dat wij beter uit de bus kunnen komen. De praktische kennis van materialen die wij in huis hebben moet een realistischer beeld kunnen geven van wanneer iets vervangen moet worden, wat dat gaat kosten en of het echt nodig is om iets jaarlijks/maandelijks te onderhouden. Door praktischer, maar ook ondernemend, met deze cijfers te spelen hopen we een realistischer beeld te krijgen en een financieel aantrekkelijk voorstel te kunnen doen. Wij zullen zelf het risico op ons nemen door een maandelijks bedrag te vragen waar wij alle defecten (minus slijtage en zelf aangebrachte schade) zullen herstellen en er voor zorgen dat er een bruikbaar pand blijft.

De daadwerkelijke levensduur van een product is moeilijk te voorspellen en ervaren bedrijven zullen (neem ik aan) hier goede ervaringscijfers voor gebruiken. Echter garantie op veel producten is slechts 1 jaar, neem bijvoorbeeld een lichtschakelaar. De garantie op dit product is 1 jaar, maar hoelang gaat zoiets nou daadwerkelijk mee? Indien goed aangesloten, gaat dit makkelijk 30 jaar mee, dit geldt voor heel veel andere producten, ook voor kostbaardere producten als een bedrijfsdeur. Deze kost ongeveer € 3000,- met een garantie van 1 jaar, je kan een onderhoudscontract afsluiten van dit product voor € 60,- excl. rijkosten en hoogwerker; totale kosten € 300,- per jaar. Bij dergelijke bedragen heb ik geen goed gevoel, dit zou anders moeten kunnen.

Ik ben nog maar net begonnen en ben erg benieuwd of onze eenheidsprijzen lager/realistischer liggen dan bij bedrijven die dergelijke plannen van de plank kunnen pakken. Ik verwacht, doordat wij dagelijks met calculaties bezig zijn dat wij een betere kijk hebben op de daadwerkelijk kosten van een product. Ik houd jullie op de hoogte.

Als jullie nog tips hebben waar ik aan moet denken voor een dergelijk plan hoor ik dat natuurlijk graag!

Creatief met duurzaamheid en certificaten

Vooropgesteld; ik ben groot voorstander van duurzaam bouwen en maatschappelijk verantwoord ondernemen.
Laten we eerlijk zijn en vaststellen dat dit door partijen niet zal worden uitgevoerd als daar links- of rechtsom geen financieel voordeel te behalen valt. Pas dan zal men tot een “groen imago” overgegaan waardoor een (nieuwe) groep consumenten / gebruikers zich aangetrokken voelt.

Breeam-NL
Op het moment ben ik bezig om een bedrijfspand met kantoor te voorzien van het Breeam-NL certificaat. De eigenaar/investeerder van het pand ziet Breeam als een internationaal erkend certificaat dat bijdraagt aan de waarde en dus een positieve belegging van het pand. Daarmee profileert hij zich dan ook als maatschappelijk verantwoord ondernemer. Maar wat houd zo’n certificaat nou daadwerkelijk in en wat kost het om volgens Breeam duurzaam te zijn. Laat ik met de kosten beginnen.
Het kost per definitie al tussen de € 10.000,- en € 15.000,- om het certificaat te kunnen behalen. Denk aan de kosten van het Dutch Green Building Counsel, de begeleider en installatieexpert die je onafhankelijk moet inhuren. Daarnaast, afhankelijk van je te behalen score, zal je nog tienduizenden euro’s moeten stoppen in de materialen, eigen begeleiding, en diverse E- en W-installaties om aan een “Good” score te voldoen, laat staan excellent. Bij dit bedrijfspand is het voornemen om een Good score te halen. Uiteindelijk zullen de kosten zo’n 1-2% van de bouwkosten bedragen, denk dan aan € 30.000,- tot € 40.000,-.

Wat betekent dit voor het gebouw?
In het gebouw zitten amper noemenswaardige duurzame installaties, sterker nog, het kantoorgedeelte is voorzien van airconditioning, er is geen zonwering, de hal wordt verwarmd door direct gestookte gasheaters en de isolatiewaarde van het pand is niet boven de bouwbesluit eis. De EPC is in dit geval net behaald. We kunnen dus stellen dat er een gebouw neer wordt gezet conform de bouwbesluit regels met een meerprijs zoals hierboven omschreven.
Waar gaat dat geld dan inzitten? Denk aan extra energiemeters, milieurapporten, verlichtingstypes enz. Het meeste geld gaat ook zitten in de interne begeleiding en aansturing van installateurs en adviseurs. Naarmate je het certificaat vaker toepast zal dit drastisch afnemen. In dit geval zou het veel duurzamer zijn geweest als er € 40.000,- werd geïnvesteerd in een duurzame energiebron, dan maar zonder certificaat, maar wel duurzame energie.

Wat vraagt Breeam-NL van een gebouw?
Natuurlijk zijn de meeste aandachtspunten logisch, maar er zijn criteria zoals:

• locatie t.o.v. kinderopvang en supermarkt,
• locatie t.o.v. bushalte met 4-uurlijks vervoer naar een centraal station,
• een vervoersplan voor het ontmoedigen van autogebruik,
• digitale verkeersinformatie.

Kennelijk is het duurzamer om een kantoor midden in de stad te plaatsen dan op een industrieterrein, ik ben benieuwd of de CO2 overlast bij een drukbevolkte stad hierin wordt meegenomen. De daglicht en ventilatie-eisen zijn in dit geval zelfs lager dan het bouwbesluit.
Er wordt ook naar het water en energieverbruik gevraagd tijdens de bouw. Het rare van dit criterium is dat je zelf de doelstelling mag invullen, zolang je deze maar bewaakt en behaald. Pak dus een vorig vergelijkbaar pand, zet hier 20% bovenop en begin te meten en je hebt het punt behaald. Er zijn natuurlijk veel goede criteria waaraan je moet voldoen, maar het zou het certificaat goed doen om minder locatie afhankelijk te werken en iets strenger met diverse criteria om te gaan.
Nu komt er elk jaar een nieuw handboek uit, dus ik neem aan dat er veel beweging in de criteria zit. Wat op zich erg goed is om je pragmatisch op te stellen, maar aan de andere kant kan het zelfde gebouw een jaar later theoretisch niet meer voldoen aan het certificaat omdat de regels elk jaar worden verandert.

Certificeren of gewoon bouwen?
Het idee achter certificeren is goed, het zou nog beter zijn als er 1 Europees certificaat is, in Nederland alleen al hebben we er minimaal 5. Het wordt er niet duidelijker op en de vraag is nog steeds of het echt duurzaam is, zie mijn voorbeeld voor het besteden van een echt duurzaam initiatief t.o.v. van een lage Breeam score.
Er valt dus nog veel te verbeteren en niet iedereen is er met de juiste bedoeling mee bezig, maar uiteindelijk gaat het er om dat er steeds meer aandacht voor is en dat meer mensen gaan beseffen dat wij nu een duurzame samenleving moeten bouwen voor onze kinderen en kleinkinderen, gecertificeerd of niet. Ik ben benieuwd naar jullie bevindingen.

De toekomst van de bouwsector, door mijn ogen

Ik werk inmiddels een half jaar bij een MKB bouwbedrijf. Daarvoor werkte ik maar liefst 12 jaar bij architectenbureaus en bouwkundige bureaus waar ik de gekste details heb getekend om de kleinste koudebrug te voorkomen en de kleinste kieren te voorzien van een folie.
Papier is geduldig, de praktijk blijkt echter een stuk minder flexibel.
Er is een enorme vraag naar simpelere details, bouwmethodes en ontwerpen, dit heeft meerdere redenen:

Financieel; simpelere details en ontwerpen zijn goedkoper in materiaal, overheadkosten en arbeid. In een tijd dat de banken maar half financieren is het belangrijk om ontwikkelingen van de grond te krijgen en dus kostenbewuste ontwerpen te maken.

Technisch; Iedereen op verschillende niveaus van diverse bedrijven moet de details kunnen begrijpen. Complexe details zijn moeilijk inzichtelijk te maken en te calculeren, dit kan de aanbesteding vertekenen en een opdrachtgever onnodig op kosten jagen.

Uitvoerbaarheid; Simpele en veel voorkomende details kunnen worden gemaakt door de mensen op de bouw, complexe details worden niet begrepen en gaan daarom vaak fout. Daarmee is de aandacht die in het voortraject aan complexe details wordt besteed meteen verloren. Ook al willen we graag hightech bouwen, moeten we wel begrijpen dat de lowtech mensen het zullen uitvoeren. Het is mij dan ook opgevallen dat de kennis bij de diverse bedrijven in de bouwstroom op de verkeerde plaats zit en door de verkeerde mensen wordt gebruikt.

Ontwerp; Architecten maken ontwerpen met relatief weinig kennis van financiën en bouwmethodes van bouwbedrijven. Dit leidt tot dure ontwerpen met als gevolg een langer voortraject, een langer aanbestedingstraject en dus kosten die de opdrachtgever niet wil dragen. Uiteindelijk snijden architecten zich hiermee dus zelf in de vingers als ze met de begrootte uren niet meer uitkomen.

Bestek; Bestekken worden geschreven door de architect of een adviesbureau zonder inbreng van een uitvoerende partij. Hier zit vaak te weinig praktische kennis om een helder bestek te schrijven, het wordt hierdoor vaak een erg theoretisch document dat weinig feeling heeft met de praktijk. Hierdoor ontstaat er veel ergernis en onbegrip tijdens het aanbestedingsproces en ook tijdens het bouwproces. Ook hier zijn er dus geen winnaars.

Regelgeving; De architect wordt geacht om een gebouw te ontwerpen en dit te toetsen aan het bouwbesluit en overige regelgeving. Dit is waar het thuis hoort, echter wanneer de regelgeving niet helder op tekening wordt verwerkt en uitgelicht richting de uitvoering gaat het mis. De uitvoerende partij heeft namelijk weinig kennis van het bouwbesluit en overige technische en milieutechnische eisen. Het valt mij op dat dit vaak voor lief wordt genomen op het tekenwerk, waar er juist meer aandacht moet worden besteed aan regelgeving (bijvoorbeeld heldere brandvoorzieningen op tekeningen) dan aan bouwkundige details welke de aannemer zelf kan oplossen. Uit ervaring weet ik dat hier vaak de term: ”dat zal de aannemer wel oplossen” wordt gebruikt, echter is dit juist precies waar de aannemer geen kennis van heeft: regelgeving en berekeningen. Daarnaast komt alle verantwoordelijkheid bij de aannemer te liggen, waar zoals vermeld hier de minste kennis van regelgeving zit. Architecten en constructeurs worden beschermd hierin, maar de mensen die het moeten uitvoeren en dus juist vertrouwen op de adviezen van deze mensen, dragen alle risico’s.

Werktekeningen; Wanneer dit niet in samenwerking gebeurt met de aannemer worden vaak de raarste dingen op papier gezet, terwijl het vaak simpel opgelost kan worden. Het zal dan misschien geen gouden randje hebben, maar wie kan er nu nog een gouden randje betalen? Het is eigenlijk onmogelijk om nog werktekeningen te maken zonder eerst met een aannemer zijn voorkeuren te verwerken en een gezamenlijk acceptabel detail.

Uitvoering; Dit is waar het moet gebeuren, want dit is het eindproduct waar de hele keten op wordt afgerekend. Vreemd genoeg wordt dit gemaakt door de minst opgeleide personen, terwijl de hoog opgeleide personen eerst diverse complexe ontwerpen hebben bedacht. Logischerwijze gaat de wens van het ontwerp dus vaak mis als er niet voldoende toezicht wordt gehouden (deze wordt er ook nog eens vaak uit bezuinigd). Ook al wordt er toezicht gehouden, bouwvakkers kunnen maar beperkt dingen verwerken, helaas is dat niet anders, maar daar wordt geen rekening mee gehouden. Hier komt de term: “Dat zoeken ze in de praktijk wel uit” dan weer vaak voor. Wat eigenlijk betekent: “Wij weten het ook niet, de aannemer is toch verantwoordelijk, die zal het wel moeten weten.” Maar de aannemer weet het ook niet.

Samenwerking en leren van elkaar

Er ligt in mijn ogen een flinke uitdaging bij alle partijen. Voor de architecten de uitdaging om mooie architectuur simpeler te maken voor uitvoering en meer kostentechnisch bezig zijn. Dit kunnen zij leren door meer met aannemers samen te werken. Aannemers moeten niet met de tijd stil staan en enkel bouwen met de kreet “dat doen we altijd zo”, echter moeten zij zich realiseren dat de kennis op de bouwplaats zelf beperkt is.

Bestekken moeten praktischer worden opgezet zodat er ruimte is voor inbreng van praktische kennis, of worden opgesteld door mensen met meer praktijk ervaring. De essentie zit hem uiteindelijk in samenwerking en leren van elkaar. Dit vergt investering in kennis, tijd en in eerste instantie vertrouwen in groepen mensen die elkaar tot nu toe enkel wantrouwden.

Hopelijk komt hier snel verandering in om de bouwsector uit de slop te halen en dat we weer gezond kunnen bouwen!