Praktisch onderhoud

Het is vrijdagmiddag en de kids slapen, wachten op wat komen gaat. Ik kijk even terug wat ik de afgelopen week heb gedaan. Deze week ben ik begonnen met het maken van een onderhoudsplan/overzicht van een bedrijfspand met kantoor wat we binnenkort gaan opleveren. De eigenaar van het pand heeft een MJOB plan laten opstellen door een gerenommeerd bedrijf maar schrok zich enorm van de bedragen die daar uit voort kwamen. Ik zal trachten om vanuit het bouwbedrijf perspectief een onderhoudsbegroting op te stellen in combinatie met de uitvoering daarvan over 20/30 jaar. Ik zal het wiel niet opnieuw uitvinden, want een dergelijk plan is voor veel bedrijven standaard werk en het rolt zo uit de printer. Dat is nu precies waar ik het anders wil gaan doen.

Ik heb enkele plannen gezien als voorbeeld en het valt mij op dat er bedragen opgenomen worden voor onderdelen waarvan wij denken dat dit veel praktischer (lees, minder) kan. Denk aan bestrating, dakbedekking, schilderwerk enz.

Wie zijn wij om dergelijke ervaren bedrijven tegen te spreken? Het klinkt een beetje arrogant om te zeggen dat wij het beter kunnen, dus doe ik dat ook niet, maar ik hoop en denk dat wij beter uit de bus kunnen komen. De praktische kennis van materialen die wij in huis hebben moet een realistischer beeld kunnen geven van wanneer iets vervangen moet worden, wat dat gaat kosten en of het echt nodig is om iets jaarlijks/maandelijks te onderhouden. Door praktischer, maar ook ondernemend, met deze cijfers te spelen hopen we een realistischer beeld te krijgen en een financieel aantrekkelijk voorstel te kunnen doen. Wij zullen zelf het risico op ons nemen door een maandelijks bedrag te vragen waar wij alle defecten (minus slijtage en zelf aangebrachte schade) zullen herstellen en er voor zorgen dat er een bruikbaar pand blijft.

De daadwerkelijke levensduur van een product is moeilijk te voorspellen en ervaren bedrijven zullen (neem ik aan) hier goede ervaringscijfers voor gebruiken. Echter garantie op veel producten is slechts 1 jaar, neem bijvoorbeeld een lichtschakelaar. De garantie op dit product is 1 jaar, maar hoelang gaat zoiets nou daadwerkelijk mee? Indien goed aangesloten, gaat dit makkelijk 30 jaar mee, dit geldt voor heel veel andere producten, ook voor kostbaardere producten als een bedrijfsdeur. Deze kost ongeveer € 3000,- met een garantie van 1 jaar, je kan een onderhoudscontract afsluiten van dit product voor € 60,- excl. rijkosten en hoogwerker; totale kosten € 300,- per jaar. Bij dergelijke bedragen heb ik geen goed gevoel, dit zou anders moeten kunnen.

Ik ben nog maar net begonnen en ben erg benieuwd of onze eenheidsprijzen lager/realistischer liggen dan bij bedrijven die dergelijke plannen van de plank kunnen pakken. Ik verwacht, doordat wij dagelijks met calculaties bezig zijn dat wij een betere kijk hebben op de daadwerkelijk kosten van een product. Ik houd jullie op de hoogte.

Als jullie nog tips hebben waar ik aan moet denken voor een dergelijk plan hoor ik dat natuurlijk graag!

Creatief met duurzaamheid en certificaten

Vooropgesteld; ik ben groot voorstander van duurzaam bouwen en maatschappelijk verantwoord ondernemen.
Laten we eerlijk zijn en vaststellen dat dit door partijen niet zal worden uitgevoerd als daar links- of rechtsom geen financieel voordeel te behalen valt. Pas dan zal men tot een “groen imago” overgegaan waardoor een (nieuwe) groep consumenten / gebruikers zich aangetrokken voelt.

Breeam-NL
Op het moment ben ik bezig om een bedrijfspand met kantoor te voorzien van het Breeam-NL certificaat. De eigenaar/investeerder van het pand ziet Breeam als een internationaal erkend certificaat dat bijdraagt aan de waarde en dus een positieve belegging van het pand. Daarmee profileert hij zich dan ook als maatschappelijk verantwoord ondernemer. Maar wat houd zo’n certificaat nou daadwerkelijk in en wat kost het om volgens Breeam duurzaam te zijn. Laat ik met de kosten beginnen.
Het kost per definitie al tussen de € 10.000,- en € 15.000,- om het certificaat te kunnen behalen. Denk aan de kosten van het Dutch Green Building Counsel, de begeleider en installatieexpert die je onafhankelijk moet inhuren. Daarnaast, afhankelijk van je te behalen score, zal je nog tienduizenden euro’s moeten stoppen in de materialen, eigen begeleiding, en diverse E- en W-installaties om aan een “Good” score te voldoen, laat staan excellent. Bij dit bedrijfspand is het voornemen om een Good score te halen. Uiteindelijk zullen de kosten zo’n 1-2% van de bouwkosten bedragen, denk dan aan € 30.000,- tot € 40.000,-.

Wat betekent dit voor het gebouw?
In het gebouw zitten amper noemenswaardige duurzame installaties, sterker nog, het kantoorgedeelte is voorzien van airconditioning, er is geen zonwering, de hal wordt verwarmd door direct gestookte gasheaters en de isolatiewaarde van het pand is niet boven de bouwbesluit eis. De EPC is in dit geval net behaald. We kunnen dus stellen dat er een gebouw neer wordt gezet conform de bouwbesluit regels met een meerprijs zoals hierboven omschreven.
Waar gaat dat geld dan inzitten? Denk aan extra energiemeters, milieurapporten, verlichtingstypes enz. Het meeste geld gaat ook zitten in de interne begeleiding en aansturing van installateurs en adviseurs. Naarmate je het certificaat vaker toepast zal dit drastisch afnemen. In dit geval zou het veel duurzamer zijn geweest als er € 40.000,- werd geïnvesteerd in een duurzame energiebron, dan maar zonder certificaat, maar wel duurzame energie.

Wat vraagt Breeam-NL van een gebouw?
Natuurlijk zijn de meeste aandachtspunten logisch, maar er zijn criteria zoals:

• locatie t.o.v. kinderopvang en supermarkt,
• locatie t.o.v. bushalte met 4-uurlijks vervoer naar een centraal station,
• een vervoersplan voor het ontmoedigen van autogebruik,
• digitale verkeersinformatie.

Kennelijk is het duurzamer om een kantoor midden in de stad te plaatsen dan op een industrieterrein, ik ben benieuwd of de CO2 overlast bij een drukbevolkte stad hierin wordt meegenomen. De daglicht en ventilatie-eisen zijn in dit geval zelfs lager dan het bouwbesluit.
Er wordt ook naar het water en energieverbruik gevraagd tijdens de bouw. Het rare van dit criterium is dat je zelf de doelstelling mag invullen, zolang je deze maar bewaakt en behaald. Pak dus een vorig vergelijkbaar pand, zet hier 20% bovenop en begin te meten en je hebt het punt behaald. Er zijn natuurlijk veel goede criteria waaraan je moet voldoen, maar het zou het certificaat goed doen om minder locatie afhankelijk te werken en iets strenger met diverse criteria om te gaan.
Nu komt er elk jaar een nieuw handboek uit, dus ik neem aan dat er veel beweging in de criteria zit. Wat op zich erg goed is om je pragmatisch op te stellen, maar aan de andere kant kan het zelfde gebouw een jaar later theoretisch niet meer voldoen aan het certificaat omdat de regels elk jaar worden verandert.

Certificeren of gewoon bouwen?
Het idee achter certificeren is goed, het zou nog beter zijn als er 1 Europees certificaat is, in Nederland alleen al hebben we er minimaal 5. Het wordt er niet duidelijker op en de vraag is nog steeds of het echt duurzaam is, zie mijn voorbeeld voor het besteden van een echt duurzaam initiatief t.o.v. van een lage Breeam score.
Er valt dus nog veel te verbeteren en niet iedereen is er met de juiste bedoeling mee bezig, maar uiteindelijk gaat het er om dat er steeds meer aandacht voor is en dat meer mensen gaan beseffen dat wij nu een duurzame samenleving moeten bouwen voor onze kinderen en kleinkinderen, gecertificeerd of niet. Ik ben benieuwd naar jullie bevindingen.

De toekomst van de bouwsector, door mijn ogen

Ik werk inmiddels een half jaar bij een MKB bouwbedrijf. Daarvoor werkte ik maar liefst 12 jaar bij architectenbureaus en bouwkundige bureaus waar ik de gekste details heb getekend om de kleinste koudebrug te voorkomen en de kleinste kieren te voorzien van een folie.
Papier is geduldig, de praktijk blijkt echter een stuk minder flexibel.
Er is een enorme vraag naar simpelere details, bouwmethodes en ontwerpen, dit heeft meerdere redenen:

Financieel; simpelere details en ontwerpen zijn goedkoper in materiaal, overheadkosten en arbeid. In een tijd dat de banken maar half financieren is het belangrijk om ontwikkelingen van de grond te krijgen en dus kostenbewuste ontwerpen te maken.

Technisch; Iedereen op verschillende niveaus van diverse bedrijven moet de details kunnen begrijpen. Complexe details zijn moeilijk inzichtelijk te maken en te calculeren, dit kan de aanbesteding vertekenen en een opdrachtgever onnodig op kosten jagen.

Uitvoerbaarheid; Simpele en veel voorkomende details kunnen worden gemaakt door de mensen op de bouw, complexe details worden niet begrepen en gaan daarom vaak fout. Daarmee is de aandacht die in het voortraject aan complexe details wordt besteed meteen verloren. Ook al willen we graag hightech bouwen, moeten we wel begrijpen dat de lowtech mensen het zullen uitvoeren. Het is mij dan ook opgevallen dat de kennis bij de diverse bedrijven in de bouwstroom op de verkeerde plaats zit en door de verkeerde mensen wordt gebruikt.

Ontwerp; Architecten maken ontwerpen met relatief weinig kennis van financiën en bouwmethodes van bouwbedrijven. Dit leidt tot dure ontwerpen met als gevolg een langer voortraject, een langer aanbestedingstraject en dus kosten die de opdrachtgever niet wil dragen. Uiteindelijk snijden architecten zich hiermee dus zelf in de vingers als ze met de begrootte uren niet meer uitkomen.

Bestek; Bestekken worden geschreven door de architect of een adviesbureau zonder inbreng van een uitvoerende partij. Hier zit vaak te weinig praktische kennis om een helder bestek te schrijven, het wordt hierdoor vaak een erg theoretisch document dat weinig feeling heeft met de praktijk. Hierdoor ontstaat er veel ergernis en onbegrip tijdens het aanbestedingsproces en ook tijdens het bouwproces. Ook hier zijn er dus geen winnaars.

Regelgeving; De architect wordt geacht om een gebouw te ontwerpen en dit te toetsen aan het bouwbesluit en overige regelgeving. Dit is waar het thuis hoort, echter wanneer de regelgeving niet helder op tekening wordt verwerkt en uitgelicht richting de uitvoering gaat het mis. De uitvoerende partij heeft namelijk weinig kennis van het bouwbesluit en overige technische en milieutechnische eisen. Het valt mij op dat dit vaak voor lief wordt genomen op het tekenwerk, waar er juist meer aandacht moet worden besteed aan regelgeving (bijvoorbeeld heldere brandvoorzieningen op tekeningen) dan aan bouwkundige details welke de aannemer zelf kan oplossen. Uit ervaring weet ik dat hier vaak de term: ”dat zal de aannemer wel oplossen” wordt gebruikt, echter is dit juist precies waar de aannemer geen kennis van heeft: regelgeving en berekeningen. Daarnaast komt alle verantwoordelijkheid bij de aannemer te liggen, waar zoals vermeld hier de minste kennis van regelgeving zit. Architecten en constructeurs worden beschermd hierin, maar de mensen die het moeten uitvoeren en dus juist vertrouwen op de adviezen van deze mensen, dragen alle risico’s.

Werktekeningen; Wanneer dit niet in samenwerking gebeurt met de aannemer worden vaak de raarste dingen op papier gezet, terwijl het vaak simpel opgelost kan worden. Het zal dan misschien geen gouden randje hebben, maar wie kan er nu nog een gouden randje betalen? Het is eigenlijk onmogelijk om nog werktekeningen te maken zonder eerst met een aannemer zijn voorkeuren te verwerken en een gezamenlijk acceptabel detail.

Uitvoering; Dit is waar het moet gebeuren, want dit is het eindproduct waar de hele keten op wordt afgerekend. Vreemd genoeg wordt dit gemaakt door de minst opgeleide personen, terwijl de hoog opgeleide personen eerst diverse complexe ontwerpen hebben bedacht. Logischerwijze gaat de wens van het ontwerp dus vaak mis als er niet voldoende toezicht wordt gehouden (deze wordt er ook nog eens vaak uit bezuinigd). Ook al wordt er toezicht gehouden, bouwvakkers kunnen maar beperkt dingen verwerken, helaas is dat niet anders, maar daar wordt geen rekening mee gehouden. Hier komt de term: “Dat zoeken ze in de praktijk wel uit” dan weer vaak voor. Wat eigenlijk betekent: “Wij weten het ook niet, de aannemer is toch verantwoordelijk, die zal het wel moeten weten.” Maar de aannemer weet het ook niet.

Samenwerking en leren van elkaar

Er ligt in mijn ogen een flinke uitdaging bij alle partijen. Voor de architecten de uitdaging om mooie architectuur simpeler te maken voor uitvoering en meer kostentechnisch bezig zijn. Dit kunnen zij leren door meer met aannemers samen te werken. Aannemers moeten niet met de tijd stil staan en enkel bouwen met de kreet “dat doen we altijd zo”, echter moeten zij zich realiseren dat de kennis op de bouwplaats zelf beperkt is.

Bestekken moeten praktischer worden opgezet zodat er ruimte is voor inbreng van praktische kennis, of worden opgesteld door mensen met meer praktijk ervaring. De essentie zit hem uiteindelijk in samenwerking en leren van elkaar. Dit vergt investering in kennis, tijd en in eerste instantie vertrouwen in groepen mensen die elkaar tot nu toe enkel wantrouwden.

Hopelijk komt hier snel verandering in om de bouwsector uit de slop te halen en dat we weer gezond kunnen bouwen!

Maken ZZP'ers de markt kapot?

Maken de ZZP-ers de markt kapot, of is het een verrijking.
Ik ben natuurlijk niet geheel onpartijdig aangezien mijn huidige werkgever een aannemer is, maar het is ook een issue waar wij mee zitten en dus over nadenken.
In de woningbouw is de MKB aannemer inmiddels te duur geworden. Wij krijgen een redelijk aantal aanvragen voor het maken van nieuwbouw huizen en verbouwingen binnen maar halen hier weinig opdrachten uit en zijn vaak met dubbele cijfers te duur t.o.v. de laagste aanbieder. Dit kan enkele oorzaken hebben:

1. Andere aannemers willen het werk zo graag dat ze onder inkoopprijs inschrijven.
2. ZZP-ers schrijven zelf in.
3. Aannemers worden bouwmanagers.

Prijsvechters

Dat aannemers zich door de crisis willen vechten door hun personeel aan het werk te houden en daarmee werk aannemen onder de inkoopprijs is een nieuw verschijnsel. Zij kunnen dit echter niet lang volhouden en dit is dus geen duurzame oplossing, maar hopen op betere tijden, en snel.
ZZP-ers zijn steeds vindingrijker, “brutaler” en gaan inschrijven voor gehele bouwwerken in plaats van uitsluitend het timmer- of het metselwerk waar ze in zijn geschoold. Zij huren dan zelf andere zzp-ers in voor de overige noodzakelijke expertise en houden hiermee de overhead tot een minimum beperkt waardoor de prijs gemakkelijk 15% procent lager kan liggen dan bij de MKB aannemer.
Aannemers kunnen deze aanpak natuurlijk ook zelf toepassen; geen uitvoerend personeel meer, uitsluitend een calculator en werkvoorbereider. De uitvoerende werkzaamheden worden dan allemaal uitbesteed aan zzp-ers of andere bedrijven. De aannemerij wordt hierdoor een management bureau; uitsluitend voor het regelen van alle partijen om de bouw zo efficiënt mogelijk te laten verlopen. Hiermee kan worden bespaard in de vaste kosten van het bedrijf; wanneer er geen werk is hoeft er immers geen personeel betaald te worden.

Is dit wenselijk?

Iedereen zal zijn eigen voorkeur hebben en de antwoorden van opdrachtgever of aannemer zullen vaak haaks ten opzichte van elkaar staan. Als je alleen naar financiën kijkt zou dit een goede ontwikkeling moeten zijn van de bouwsector: de prijzen zakken voor de opdrachtgevers. Echter is het verschil aan het einde van de streep zo groot als de inschrijving doet vermoeden?
Zoals ik in mijn eerdere blog verwoordde is een samenwerking cruciaal voor een goed product. Kunnen zzp-ers die uitsluitend een timmer- of metselopleiding hebben gehad een organisatie leiden, regelgeving bijhouden en toepassen en de algehele kwaliteit waarborgen?
De aannemers die laag inschrijven zullen de verliezen bij inschrijving zo veel mogelijk willen beperken door allerlei gaten in bestekken, technische omschrijvingen en tekeningen te vinden en hier meerwerk op te geven aan de opdrachtgever; geen fijne werksfeer uiteindelijk voor de opdrachtgever.
Een eerlijke inschrijving met de juiste voorwaarden zal op het moment niet het meeste financieel aantrekkelijk zijn, maar het kan op termijn wel de beste prijs/kwaliteit verhouding opleveren. Het oude gezegd: “eerst de prijs en dan de kwaliteit” komt hier weer tevoorschijn, dit is echter een illusie.
De grote vraag is: hoe maken we dit de opdrachtgevers duidelijk?

De Bouw en een bankenbelasting: geen goede combinatie

Laat ik maar direct to-the-point komen: een banken belasting is het laatste wat de (bouw)wereld nu kan gebruiken.

Ik wil niet al te politiek worden in dit blog, maar het zal de komende maanden onvermijdelijk zijn om niet hier en daar te refereren aan de veranderingen die plaats vinden in dit land en Europa in zijn geheel.

De banken belasting zal zeer waarschijnlijk de investeringen van banken nog verder gaan drukken. In de vastgoed sector investeren de banken nu slechts 50-60%, waar dit voor de crisis 100% was.
Diverse partijen zijn op zoek naar een manier op de bouw uit de slop te halen, inclusief het zogenaamde bouwteam: Bouwteam nieuw elan voor de bouw
Hun korte termijn plannen: een bouwcampus, liberalisatie corporatiewoningen en leegstaande kantoorpanden uit de markt halen (te betalen door de markt) door te slopen en herstructureren.

Dit klinkt allemaal fantastisch, alleen denk ik dat op korte termijn voor de middelgrote bedrijven het veel belangrijker is dat er cash-flow komt. Dit, naast het feit dat de prijzen van bouwwerken weer realistisch moeten zijn in plaats van de zwaar gedrukte, onder de kostprijs offertes die veel aannemers nu aanbieden. Die cash-flow kan naar mijn idee enkel gerealiseerd worden door de banken wereld. Deze zou meer moeten gaan investeren in vastgoed, het probleem in de bouwwereld is namelijk niet het aantal opdrachten, maar de financiële structuur daar achter.

Ik zal niet ontkennen dat er niet per definitie minder vraag is naar nieuwbouw vastgoed, want deze is wel degelijk gedaald de laatste jaren. Maar er zijn enorm veel projecten niet doorgegaan, of vertraagd, enkel en alleen doordat er niet genoeg geld was om het project van de grond te krijgen. Dergelijke projecten hebben solide contracten met voorwaarden waar banken voor in de rij stonden voor 2008, nu wil de bank enkel 50-60 % investeren. De rest van het geld moet van privé-investeerders komen. Deze omstandigheden kunnen de nekslag zijn voor het MKB. De grote bouwbedrijven, BAM, Ballast-Nedam, Hurks, Volker-Wessels enz. hebben zelf meer kapitaal om enkele projecten nog bij te financieren, echter veel MKB bedrijven hebben dat niet. Dit zijn geen slecht georganiseerde bedrijven , dit zijn goede bedrijven die enkel geen werk hebben omdat banken niet meer durven investeren in de vastgoed sector.

Het is daarom goed dat het ministerie meedenkt in de vorm van het bouwteam, maar het lijkt mij wel dat 1 van de lange termijn doelen die zij voor ogen hebben, namelijk: “Een Routekaart Kansen en Knelpunten Vastgoedfinanciering waarmee de sector, de rijksoverheid, banken en beleggers nieuwe financieringsarrangementen ontwikkelen” juist een zeer korte termijn doel mét stip moet zijn.
Met de juiste financiële investeringen kun je de bouw uit het slop halen en de markt over de crisis heen trekken. Meer transparantie, doelgericht werken en samenwerken zijn een must, maar zonder financieel plan is het allemaal voor niets.

Dus geen bankenbelasting, maar een bankeninvestering, desnoods met een onderpand van de overheid zodat de bouwwereld weer gezond kan bouwen!